Вещното право като съвкупност от правни норми регулира различните обществени отношения на собственост, а именно притежаването и упражняването на права върху вещи. По аргумент от чл. 17 от Конституцията на Република България правото на собственост е сред основните права на гражданите и същото е абсолютно, ненакърнимо и неприкосновено. Вещното право и едно от основните в нашата правна система, защото на негова основа същестуват всички останали права. Вещното право се характеризира, но и не само с това че то признава, урежда и гарантира отделни вещни права. Освен правото на собственост, вещното право и нашата правна система урежда и т.нар. "вещни права върху чужда вещ", а именно: право на строеж, право на ползване, сервитутни права и т.н. При нужда от адвокат в сферата на вещното право, свържете се с нас. Кантората извършва следните правни услуги в сферата на вещното право, а именно: 1. Съдебна защита на правото на собственост; 2. Защита и възстановяване на нарушено владение; 3. Сделки с недвижими имоти; 4. Съсобственост; 5. Доброволна и съдебна делба; 6. Право на строеж, право на ползване, сервитути; 7. Кадастър; 8. Етажна собственост .
1. СЪДЕБНА ЗАЩИТА НА ПРАВОТО НА
СОБСТВЕНОСТ
Правото на собственост е признато и защитено от държавата по всички правни системи. Защитата на правото на собственост чрез всичките и форми е една от най-важните задачи на всяка европейска държава. Съществуват различни норми, осигуряващи защита на правото на собственост. В настоящото изложение ще разгледаме вещноправната защита. Тя обхваща следните правни възможности за защита на правото на собственост: ревандикационен иск, негаторен иск, установителен иск за собственост и иск за определяне на граници на недвижим имот:
-
Ревандикационен иск - чрез този иск се защитава правото на невладеещия собственик да получи фактическата власт върху своята вещ (движима и/или недвижима) от владеещия несобственик. За да е основателна една ревандикационна претенция, ищецът (лицето, което предявява иска) следва да докаже, че е собственик на имота – предмет на иска, че същия е във владение на ответника, както и че последния упражнява това владение без правно основание. Този иск дава по - пълна по обем защита на правото на собственост.
-
Негаторен иск - този иск няма за предмет връщане на отнетото владение, а чрез него се търси защита срещу всяко пряко или косвено неоснователно вредно и смущаващо действие, което пречи за упражняването на правото на собственост в пълния му обем и съобразно предназначението на вещта.
-
Установителен иск за собственост - Установителния иск по чл.124 от Гражданския процесуален кодекс цели да разреши със сила на присъдено нещо възникнал между две или повече лица спор за собственост. Целта на производството е да се установи действителното правно отношение между страните. В зависимост от фактите и обстоятелствата, се преценява каква форма на защита на правото на собственост да се избере, тоест дали да се предяви осъдителен иск по чл. 108 от Закона за собствеността и/или установителен иск за собственост по чл. 124 от ГПК.
-
Иск за определяне на граници на недвижим имот - Искът по чл.109а от Закона за собствеността е специален установителен иск, който е предоставен на собственика на недвижим имот за защита на правото му на собственост, когато съществува спор със собственика на съседен имот, относно точното място, където преминава границата между двата имота. От съществено значение за приложното поле на този иск е, че той е допустим само за имоти, намиращи се в „неурегулирана територия”, а именно за имоти, които не са урегулирани с подробен устройствен план. По отношение на урегулираните поземлени имоти е неприложима защитата чрез иск по чл.109а от ЗС, тъй като техните граници и точното им местоположение се определят от самия подробен устройствен план.
2. ЗАЩИТА И ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА НАРУШЕНО ВЛАДЕНИЕ
Съгласно Закона за собствеността владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя. Владението трябва да се упражнява трайно, непрекъснато, явно, несъмнено, спокойно и постоянно. То може да се упражнява лично или чрез друго лице, което се нарича „държател“. Българското вещно право урежда два вида иска за защита на владението: 1. Иск за защита на нарушено владение, който може да се предяви в 6-месечен срок, считано от деня на нарушението и 2. Иск за защита на отнето владение, който също следва да се предяви в 6-месечен срок, считано от деня на отнемане на владението или държането, независимо кога владелецът или държателят е разбрал за това. Характерно за втория иск е, че вещта следва да е отнета чрез насилие или по скрит начин. В случай че попадате в някоя от изброените хипотези, ние ще Ви съдействаме и ще Ви запознаем подробно с Вашите правни възможности във връзка със защита и възстановяване на нарушено владение.
3. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Сключването на сделки с недвижими имоти е процес, който включва в себе си различни стъпки, чието изпълнение следва да бъде прецизно проследено от професионалист, с оглед осигуряването на правна сигурност за всички участващи страни. При придобиването на собственост, дали ще е с покупко-продажба, дарение, замяна, по давност, обстоятелствена проверка и т.н., препоръчваме винаги консултация с адвокат. На първо място, следва да се снабдите с всички необходими документи, като най-основните са данъчна оценка, скица и/или схема, удостоверение за семейно положение, удостоверение за наследници и т.н. На следващо място следва да се проследи историята на недвижимия имот, какви предходни разпоредителни сделки са извършвани и т.н. От най-голямо значение е етапа, в който следва да се извършат справки за т.нар. "вещни и облигационни тежести", тоест дали има учредено право на строеж, на ползване, сервитути, действаща ипотека, възбрана, сключен договор за наем и т.н. Хипотезите на придобиване на имот, върху който има учредена ипотека, могат да бъдат различни, но това следва да бъде уточнено още на етап предварителен договор, а именно: колко ипотеки съществуват, към кой кредитор, какъв е остатъчния размер на задълженията, в това число главница, лихва и разноски. Внимание следва да обърнете и на клаузите за неустойка при забава, срок за въвеждане в експлоатация, предаване на владение, опис на имота и т.н. В случай че Ви предстои сключването на сделка, можете да се обърнете към нас, като ние ще Ви съдействаме по целия път, а именно от снабдяването с всички необходими документи, извършването на справки, проследяване на историята на имота до изповядване на сделката пред нотариус.
4. СЪСОБСТВЕНОСТ
По своята правна същност съсобственост е налице, когато една вещ се притежава едновременно от две или повече лица. Съсобственост може да възникне при наследяване, при прекратяване на съпружеска имуществена общност, може да произтича от правна сделка и т.н. Освен правото на собственост, други вещни права също могат да принадлежат на две или повече лица, например при учредяване на право на ползване, право на строеж и т.н. Съсобствеността може да се класифицира на отделни видове според различни критерии, като в настоящото изложение ще разгледаме видовете искове, уредени в закона за собствеността. Отбелязваме, че особени правила се съдържат в Семейния кодекс, Закона за наследството, Закон за устройство на територията и други.
-
Искове по чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността – В цитираната правна норма се съдържат две отделни основания за право на иск. От една страна е уредена възможността за иск в случаите, в които съсобственикът иска получаване на дял от ползите от общата вещ. Ползите от вещта могат да бъдат например такива получени в резултат на облигационни отношения – наем, аренда, лихви и т.н. На следващо място, цитираната правна норма урежда и иска за заплащане на припадащата се част от тежестите на общата вещ. Най-често в практиката това са необходимите и полезни разноски, свързани с поддръжката на един недвижим имот, например заплащането на данъци, такси, извършени подобрения в имота и т.н. В случай че подобренията са извършени без съгласието на всички съсобственици, се прилагат правилата на гестията (чл. 60 и следв. от ЗЗД), а ако подобренията са предприети въпреки изричното несъгласие на съсобствениците, се прилагат правилата на неоснователното обогатяване.
-
Иск по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността – Съгласно чл. 31, ал. 1 от Закона за собствеността всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. В ал. 2 е посочено, че когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.” Основателността на претенцията по чл. 31, ал. 2 от ЗС е обусловена от доказване на следните кумулативни предпоставки: лично ползване на общата вещ само от някои от съсобствениците, възпрепятстване или ограничаване на останалите съсобственици да ползват вещта и до ползващия вещта да е отправено писмено поискване след получаването на което той изпада в забава и от този момент дължи обезщетение. Правото на обезщетение е регламентирано като средство за защита на лишените от възможност пряко да си служат с общата вещ, съобразно притежавания дял съсобственици и е компенсация срещу неправомерното ползване на един от съсобствениците.
-
Иск по чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността – с разпоредбата на чл. 33 от Закона за собствеността се установява задължение за всеки съсобственик, който продава своята част на трето лице, да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят частта му при същите условия, както и да декларира писмено, че те не са приели предложението му. Ако това не бъде спазено, за другите съсобственици се поражда правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 от ЗС. Следва да се отбележи, че при другите видове сделки, като например замяна, дарение и т.н., правото на изкупуване не може да бъде упражнено. Искът се предявява в двумесечен срок от продажбата.
-
Производство по чл. 32, ал. 2 от ЗС – Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗС въпросите относно управлението и използването на общата вещ или имот се решават съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Когато не може да се образува мнозинство, което да реши въпросите свързани с управлението на общността, или решението на мнозинството е вредно за нея, районният съд по искане на който и да е от съсобствениците решава въпроса вместо тях, като постановява нужните мерки и при необходимост назначава управител на общата вещ. Характерното за това производство е, че тук не се решава правен спор, а съдът единствено оказва съдействие за определяне начина на ползването на общата вещ. В случай на възникнал спор между съсобственици, свържете се с нас.
5. ДОБРОВОЛНА И СЪДЕБНА ДЕЛБА
Делбата на съсобствено имущество има за цел да прекрати/ликвидира имуществената общност и всеки от съсобствениците да получи реална собственост в зависимост от наследствените права, които притежава. Преди да се премине към съдебен процес, препоръчваме съсобствениците да се запознаят и с възможността да прекратят доброволно съществуващата между тях имуществена общност, а именно да сключат договор за доброволна делба. Договорът за доброволна делба представлява самостоятелен вид договор, целта на който е всеки съсобственик да получи реален дял от съсобственото имущество, доколкото това е възможно, срещу което и останалите съсобственици при възможност получават такъв реален дял, максимално близък по стойност на стойността на дела им в съсобствеността. Съдържанието на договорът за доброволна делба може изцяло да зависи от волята на страните. Процедурата не е сложна, като в зависимост от вида на съсобствеността – движима и/или недвижима следва страните да се снабдят и със съответните документи (удостоверение за наследници, документ за собственост, схема и/или скица и други). Договорът за доброволна делба се сключва и подписва пред нотариус, който удостоверява самоличността на лицата, както и следи за спазването на всички нормативни изисквания. Преди да се премине към подписване на договора, нотариусът извършва пълна проверка на собствеността, дали всички наследници участват в делбата и дали са налице всички особени изисквания за изпълнение на процедурата. В случаите в които няма спорове относно съсобствеността, рационалния вариант е именно сключването на договор за доброволна делба. В случаите, в които все пак съществуват някакви спорове, следва да имате предвид, че чрез взаимни отстъпки, преговори и срещи също е възможно постигането на споразумение. Важно е да се отбележи, че договорът за доброволна делба може да бъде оспорен по съдебен ред, с оглед на което той следва да бъде изготвен изключително прецизно, точно и спрямо спецификите на казуса. Когато липсва съгласие относно разпределението на имуществото, делбата се извършва по съдебен ред. Компетентен е районният съд по искане на някоя от страните. Делбеното производство се развива в две последователни фази, в които се извършват редица процесуални действия. Често производството по делба е продължителен процес, за което всяка страна трябва да е отлично запозната. Провеждат са немалък брой съдебни заседания, разпит на свидетели, назначаване на експертизи и т.н. В процеса по съдебна делба могат да бъдат разгледани и т.нар. „преюдициални въпроси“ - оспорвания на произход, на осиновявания, на завещания и на истинността на писмени доказателства, както и искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения. Следва да се има предвид, че в делбеното производство, обект на делбата може да бъде например – незаконно построено жилище, изградена в груб строеж сграда, правото на строеж върху чужд имот и т.н. За изготвянето на договор за доброволна делба, набавяне на документи, срещи, преговори и осъществяване на представителство пред нотариус и съд, свържете се с нас.
6. ПРАВО НА СТРОЕЖ.ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ.СЕРВИТУТИ
-
Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда (постройка) върху чужда земя и да стане изключителен собственик на постройката. Вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот. Вещното право на строеж може да възникне без да има за свой предмет съществуваща вещ, което го отличава от останалите вещни права. През последните няколко години съдебната практика постави немалко научни проблеми и чрез нея бяха обсъдени редица въпроси, което доведе от своя страна до развитието на този институт на правото. В случай че се нуждаете от съдействие относно защита на вещното право на строеж, с какви правомощия разполага носителят на правото на строеж, в кои случаи то се прекратява, условия и предпоставки за неговото прехвърляне и правните последици, можете да се свържете с нас.
-
Вещното право на ползване на недвижим имот включва правото да се ползва вещта според нейното предназначение и правото да се получават добивите, без тя да се променя съществено. По съдържание под упражняване на вещното право на ползване от ползвателя следва да се разбира не само постоянното обитаване на жилището/недвижимия имот/, а всяка форма на фактическо и правно използване на имота - постоянно или временно пребиваване, място за съхранение на лични вещи, за извършване на дейности, свързани с ежедневния бит, стопанска дейност и др. Правото на ползване е противопоставимо на всички, включително и на собственика на вещта. То се прекратява с изтичане на срока, за който е учредено, със смъртта на ползвателя, ако не се упражнява в продължение на 5 години, с погиване на вещта, въз основа на съдебно решение, както и при сливане на двете качества на ползвател и собственик. Правото на ползване не може да се наследява, защото се учредява с оглед на личността (intuito personae). Правото на ползване е ограничено вещно право, което може да бъде защитено с иск по чл. 108 от Закона за собствеността. Ползвателят има право да иска предаването на имота, както и преустановяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да реализира в пълен обем учреденото му (респ. запазеното) право на ползване, включително като си служи с исковете за петиторна защита. От друга страна, Закона за собствеността предоставя възможност на собственика, учредил ограничено вещно право на ползване върху своя вещ, в полза на друго лице, да иска по съдебен ред прекратяване на това право, ако ползвателят, въпреки отправеното му предупреждение, си служи с вещта по начин, който може да доведе до нейното разрушаване или повреждане, ако нарушава своите съществени задължения или ако съществено променя вещта. В случай че се нуждаете от съдействие относно учредяване на вещно право на ползване, представителство пред нотариус, изготвяне на декларация за отказ от вещно право на ползване, проучване на правните възможности относно условията и предпоставките за предявяване на иск и т.н., можете да се свържете с нас.
-
Обект на сервитутно право може да бъде само недвижим имот. Характерно тук е, че за да има сервитут е необходимо съществуването на два имота, един, който се обременява със сервитут и втори недвижим имот, който е и причината от необходимостта от учредяването на сервитутно право, тоест за да може да се използва втория имот е необходимо да се извърши описаното действие. Сервитутът дава право да се упражнява фактическа власт върху чужда вещ, като например да се преминава през имота, да се прокарват различни съоръжения, изграждане на водопровод и т.н. Регламентацията на сервитутите се намира в различни нормативни актове, като например Закон за устройство на територията, Закон за горите, Закон за енергетиката, Закон за водите и т.н. В случай че се нуждаете от съдействие относно различните сервитутни права, изготвяне на необходимите документи – нотариален акт или договор, представителство пред нотариус, както и проучване на правните възможности относно условията и предпоставките за учредяване на сервитутно право, можете да се свържете се нас.
7. КАДАСТЪР
Основното предназначение на кадастъра е да дава информация за намиращите се на територията на Република България недвижими имоти и за съществуващите по отношение на тях вещни права. В тази връзка, в Закона за кадастъра и имотния регистър са предвидени различни способи и процедури, прилагането на които е от значение за истинността и актуалността на кадастралните данни. При изготвянето на кадастралните карти и регистри се събира всякаква информация, предоставена от собствениците на имоти като актове, карти, планове, регистри, в това число и от документация, която е била одобрена по отменени закони. В тази връзка, някои от важните способи за гарантиране на истинността на кадастралните данни са отстраняване на непълноти чрез поправка и допълване на кадастъра, възможност за обжалване на заповедите на изпълнителния директор на Агенция по геодезия, картография и кадастър от всички заинтересовани лица, възможност за писмени възражения по кадастралната карта и регистър, които възражения могат да се основават на неточности при отразяване на действителните граници на недвижим имот, неспазване на установените процедури основно регламентирани в различни наредби и т.н. В тази връзка, в случай че имате данни, че са налице непълноти, грешки, неточности и др. в данните, отразени в кадастралните регистри и карти, можете да се обърнете към нас за съдействие, за да не пропуснете възможността да направите своевременно своите възражения или да предявите иск.
8. ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
В Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) са уредени различни формални процедури, свързани с нейното управление, като например как следва да се осъществява редът и контролът върху ползването и поддържането на общите части, спазването на вътрешния ред и изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Всичко гореизброено може да бъде възложено за изпълнение на външно на етажната собственост физическо или юридическо лице, което е широко разпространена европейска практика, а именно да се ангажират професионалисти, които срещу определено възнаграждение да осъществяват управлението на етажната собственост. От нашата практика, сме установили, че съдействието на колеги-адвокати в целия този процес от сключването на договор за подръжка до цялостното изпълнение на всички условия, регламентирани в ЗУЕС, се гарантира за още по-прецизно спазване на правилата и стабилност от юридическа гледна точка. От друга страна, присъствието на юристи при вземането на решения, често допринася за една по - приятна атмосфера и по-голяма лекота на преговаряне в случай на възникнал спор между съседи. Препоръчваме консултация с колега, дори и преди подписването на договор с Дружество, което следва да извършва описаните по-горе действия. Кантората оказва пълно правно съдействие при проверката и изготвянето на всякакви документи, свързани с управлението на етажната собственост, като например спазени ли са изискванията за поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата, съдействие при получаване на кредити, безвъзмездна помощ и субсидии, присъединяване на сградата към топлопреносната или газоснабдителна мрежа и т.н. Готови сме да съдействаме както на физически лица, така и на юридически такива, които осъществяват описаните по-горе дейности.