Настоящата публикация има за цел да разясни какъв е процесът по сключването на сделки с недвижими имоти, етапите през които се преминава – от момента на вземане на решение, през снабдяване с необходими документи, проверка на недвижимия имот, различните видове такси и до крайното реализиране на сделката пред нотариус и нейното вписване.
1. Предварителен договор
Практиката показва, че една съществена част от сделките за покупко-продажба на недвижими имоти и не само се предхождат от сключването на предварителен договор по смисъла на чл. 19 от Закона за задълженията и договорите. Този институт на правото внася определена сигурност между страните преди сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт. В предварителния договор следва да се съдържат уговорки за съществените условия на окончателния, а именно:
1/ Подробно описание на недвижимия имот с всички негови индивидуализиращи белези, както по документ за собственост, така и по кадастралната карта в съответното населено място;
2/ Задължително е посочване на цената на недвижимия имот;
3/ Срокът, в който страните се съгласяват да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт;
4/Посочване на датата или периода, в който следва да бъде предадено владението;
5/ В случай че върху недвижимия имот има някакви тежести (например ипотека), следва изрично да е упоменато в договора, както и сроковете и редът, по който същите ще бъдат заличени;
6/ Уговорки, свързани за извършването на определени строително монтажни работи, срокове за снабдяване с разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, опис на имущество и други;
7/ Уговарянето на задатък/капаро/неустойка – това не са задължителни уговорки, но са силно препоръчителни;
8/ В определени случаи и в зависимост от вида сделка, като задължение може да се уговори и снабдяването с определени документи, които могат да бъдат изискуеми, както от страните, така и от нотариуса, като в случай че средствата за закупуване на недвижимия имот или част от тях ще бъдат с произход ипотечен кредит, то документи могат да бъдат изискани и от страна на банката-кредитодател.
Пример:
Страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма в срок не по-късно от 30 дни, считано от датата на предоставяне от продавача на купувача на разрешение за ползване на сградата, и при условие че купувачът е заплатил дължимите до този момент вноски от продажната цена. След изтичането на срока, всяка от страните по договора, която е изпълнила задължението си, следва да счита задължението на насрещната страна за изискуемо и може да предяви пред съда иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.
2. Необходими документи
В практиката най-често срещаният документ, посредством който лицата се легитимират като собственици на недвижим имот, е нотариалният акт, като правото на собственост може да е придобито в резултат на извършена покупко-продажба, дарение, замяна, извършена обстоятелствена проверка и т.н. Други документи, с които може да се докаже собствеността върху недвижим имот, са съдебни решения, завещания, договор за доброволна делба, договор за продажба на наследство, крепостен акт, постановление за възлагане на недвижим имот, решение на Поземлена комисия, апортна вноска и други. Всеки един от изброените документи има своите юридически особености и в практиката е възприето да се извършва правен анализ на всички предходни придружаващи документи, с оглед преценката дали същите са породили своето правно действие, за да се изключи възможността бъдещата сделка да бъде оспорена. Тази стъпка е силно препоръчителна, в случаите в които имотът има дълга история, извършвани са предходни сделки, имало е наследяване, завещания, съдебни производства, заявени претенции от трети лица, в това число и извънсъдебни, като обръщаме внимание, че сигурността на една сделка зависи от това дали предхождащите правни актове са породили своето действие. По-долу изброяваме / неизчерпателно/ част от документите, които най-често са необходими при сделки с недвижими имоти, а именно:
Удостоверение за данъчна оценка;
Скица и/или схема/комбинирана скица;
Удостоверение за наследници;
Удостоверение за търпимост;
Удостоверение за семейно положение;
Данни за съпрузите, акт за граждански брак и информация относно режима на имуществената общност;
Акт за раждане;
Разрешение от Районен съд (в случай че се продава/прехвърля имущество на непълнолетно/малолетно лице);
Архитектурен проект;
Таблица за площообразуване;
Удостоверение за въвеждане в експлоатация;
Удостоверение за идентичност на административен адрес;
Решение от Общо събрание;
Декларация по чл. 33 от ЗС;
Други.
3. Проверка на недвижимия имот
На следващо място, ще обърнем внимание и на част от възможните опасности и рискове, които могат да застрашат и двете страни по сделката. Практиката показва, че за купувача най-големият риск, който съществува, е дали в действителност продавачът притежава имота, който прехвърля, както и дали правото на собственост не е обременено от права на трети лица. Затова преди да пристъпи към покупка на недвижим имот, купувачът може да изиска от продавача документите описани по-горе, като тук подчертаваме, че същите документи, следва да бъдат изискани и от страна на нотариуса преди изповядване на сделката, като е препоръчително всеки бъдещ купувач предварително да разполага с най-пълна и подробна информация относно правото на собственост върху имота, с оглед сигурност и спокойствие по отношение въпроса дали сделката ще породи своите правни действия. В случаите в които имотът има дълга история, извършвани са предходни сделки, имало е наследяване и т.н., следва да се извърши задълбочено проучване на всички предхождащи документи, като например: пълномощни, завещания, съдебни производства, имало ли е заявени претенции от трети лица, съдебни или извънсъдебни и т.н., като обръщаме внимание, че сигурността на една сделка зависи от това дали други предхождащи правни актове са породили своето действие. Например, в хипотези на нищожност, купувачът няма да стане собственик, защото праводателят му не е бил такъв. С оглед на всичко казано, препоръчваме винаги да се извършва пълен правен анализ на недвижимия имот, за да предотвратите неблагоприятни правни последици. Ако имотът е ипотекиран, има висящи граждански дела, административни и други, свързани със собствеността върху имота, ако има възбрани или други тежести, продавачът е длъжен да уведоми нотариуса и купувача за това предварително. От своя страна, купувачът може да извърши предварителна проверка в Имотен регистър, който представлява система от данни за недвижимите имоти на територията на Република България, като всеки недвижим имот се индивидуализира със своя партида. В имотния регистър се вписват актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост или друго вещно право върху недвижим имот. В имотния регистър се вписват възбраните и ипотеките на недвижимия имот. Справки в регистъра могат да се правят на място в службите по вписвания в страната или чрез подаване на заявление за справка чрез отдалечен достъп /онлайн/ посредством единния портал за заявяване на електронни административни услуги. Едновременно с това обаче, следва да се има предвид, че електронните справки не винаги съдържат пълната информация за недвижимия имот, с оглед на което следва купувачът да се снабди с т.нар. удостоверение за тежести с проверка на имота за минимум 10 години назад. Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания /удостоверение за тежести/ е официален документ, за разлика от обикновените справки в Имотен регистър. Към заявлението за издаването му се прилагат копия на всички документи за собственост, подредени в хронологичен ред, актуална схема/скица на недвижимия имот и документ за платена държавна такса. Други проверки, които могат да се извършат от заинтересованите лица са справки в Търговски регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, в случай че продавач на имота е юридическо лице, както и справки в съответните съдилища. По преценка може да се извърши и справка за наличието на завещания.
4. Такси
При сключването на сделки с недвижими имоти са дължими нотариални такси съгласно Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Сумите за извършване на нотариално действие от нотариус се заплащат при изповядване на сделката. По подобен начин се определят и адвокатските възнаграждения съгласно Наредба за минималните размери на адвокатските възнаграждения, издадена от Висшия адвокатски съвет, като следва да се съобрази материалния интерес, дали адвокатът ще подготвя проекта за нотариален акт и дали ще присъства на сделката или същият е упълномощен само да извърши конкретни справки и/или снабдяване с документи. Допълнително се заплаща и местен данък, който е различен процент в зависимост от общината, в която се намира недвижимият имот, както и такса за вписване към Агенция по вписванията.
5. Реализиране на сделката и нейното вписване
След като всички необходими предпоставки са налице и документите, които са представени са изчерпателни, се насрочва дата и час за сделката пред нотариус по местонахождението на недвижимия имот. Преди окончателното подписване на нотариалния акт нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, както и дали не са налице законови пречки за изповядване на сделката. Нотариусът прочита на страните съдържанието на проекта за нотариален акт и страните потвърждават пред него волеизявленията си, отразени в проекта за нотариален акт. Още в същия ден нотариусът представя нотариалния акт в Агенция по вписванията.
Процесът по сключване на сделки с предмет недвижимо имущество често изисква извършването на юридическо проучване на имота, анализиране и изследване на възможните рискове и проучване на съпътстващите сделката документи, с оглед на което Ви съветваме да се обръщате за съдействие към опитен юрист в сферата на сделките с недвижими имоти.
* Настоящата публикация не представлява правен съвет или становище, а има само информативен характер. Всеки казус изисква индивидуален подход и различни възможности за неговото разрешаване. За правен съвет по Вашия казус можете да се обърнете към нас. Ако имате нужда от адвокат в сферата на недвижимите имоти или вече е налице правен спор в град София или град Перник, можете да се свържете с нас чрез нашата електронна поща - lawspacebg@gmail.com, формата за запитване или да си запазите онлайн час за консултация.
Настоящата публикация е подготвена от екипа на Адвокатска кантора „Томанова и Кирева“ - адв. Кирева и адв. Томанова